Setiap orang yang memiliki tanggungan kredit pastinya ingin cepat-cepat menyelesaikan tanggungan tersebut, termasuk kredit pemilikan rumah atau KPR. Apalagi ketika mendapatkan bonus gaji, pastinya ingin sekali untuk membayar tanggungan tersebut. Namun ternyata tidak semua tanggungan atau hutang bisa lebih baik dibayarkan secepatnya, seperti Kredit Tanpa Agunan (KTA), karena akan dikenakan biaya pinalti atau denda jika pelunasan dilakukan lebih cepat.
Selain KTA, KPR pun juga mempunyai sifat yang sama. Jika melunasi KPR lebih cepat dari jatuh tempo, malah bisa mendatangkan kerugian. Karena terdapat beberapa faktor yang harus diperhatikan yang bisa menyebabkan kerugian jika tagihan KPR dibayarkan lebih cepat dari jatuh tempo, yaitu :
Setiap bank biasanya memberlakukan dua metode bunga dalam KPR, yakni metode bunga tetap (flat rate) dan metode bunga anuitas (annuity rate). Bank memberikan bunga tetap (fixed) biasanya hanya berlangsung selama 2-5 tahun saja. Atau ada bank yang memberlakukan bunga anuitas sejak awal. Pastikan mengetahui hal ini dengan membaca secara seksama surat perjanjian kredit (SPK). Setelah itu berlaku bunga mengambang (floating). Besarannya berfluktuasi sesuai suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) atau 7-Day Reverse Repo Rate dan penyesuaian dari pihak bank.
Adanya bunga anuitas membuat nasabah harus membayar bunga setiap bulannya selalu hampir sama dengan jumlah cicilan utang pokok. Sehingga jangan heran jika sudah merasa membayar dalam jumlah yang cukup besar setiap bulan, namun utang pokok belum banyak terbayar dan masih cukup besar.
Ketika ingin melunasi sisa KPR sebelum jatuh tempo misalnya satu tahun terakhir dengan tingkat bunga yang berlaku saat itu, maka nasabah bisa saja rugi. Karena bisa saja di satu tahun setelahnya, BI menurunkan suku bunga acuan sehingga pihak bank memangkas bunga KPR. Untuk itu, sebelum melunasi pinjaman KPR, sebaiknya perhatikan tren suku bunga BI dan perbankan. Sebaiknya perhatikan secara teliti skema bunga yang ditetapkan oleh bank, terutama bank yang mudah menyetujui KPR. Pengajuan KPR ke bank syariah yang menggunakan rate tetap mungkin bisa menjadi pilihan.
Pembayaran kredit sebelum jatuh tempo memang bisa menjauhkan nasabah dari kredit macet. Namun cara ini ternyata merugikan pihak bank. Ketika nasabah mencicil KPR sampai jatuh tempo, bank bisa mendapatkan ratusan juta rupiah. Sedangkan bila pelunasannya lebih cepat, tentu saja keuntungan bank berkurang.
Maka dari itu, nasabah akan dikenakan denda atau pinalti sebagai bentuk ganti rugi atas hilangnya keuntungan tersebut. Besaran biaya pinalti berbeda-beda, tergantung bank masing-masing. Besaran denda ini bervariasi yang pastinya tercantum di SPK. Bank bisa membebankan 1% dari utang pokok atau bahkan lebih besar.
Contohnya harga rumah Rp 300 juta, DP 15 persen = Rp 45 juta. Pokok kredit = Rp 345 juta. Tenor 15 tahun (180 bulan). Asumsi suku bunga 10,50 persen. Maka cicilan per bulan = Rp 3,02 juta. Untuk cicilan KPR sebesar Rp 3,02 juta, maka dalam kurun waktu 15 tahun, totalnya sebesar Rp 543,6 juta. Lebih besar Rp 243,6 juta dibanding harga rumah yang dibeli.
Inflasi adalah naiknya harga-harga barang dan jasa di suatu negara dalam jangka waktu panjang atau berkelanjutan yang disebabkan oleh ketidakseimbangan antara ketersediaan barang dan uang. Nominal uang bisa bersifat tetap, namun nilai riilnya semakin menurun dari tahun ke tahun. Nilai Rp3 juta tahun ini akan berbeda dengan nilai Rp3 juta pada 10 tahun yang akan datang. Apalagi jika bunga yang diberlakukan adalah bunga tetap atau bunga efektif.
Inflasi juga mempengaruhi pelunasan KPR. Sebagai contoh pada 5-10 tahun yang lalu, cicilan rumah sebesar Rp400-800 ribu per bulan mudah didapatkan. Biasanya cicilan rendah seperti ini berlaku untuk KPR bersubsidi. Saat ini, nilai itu menjadi lebih rendah sejalan dengan kenaikan upah dan inflasi yang mengikutinya. Sehingga pelunasan KPR yang dilakukan lebih cepat di beberapa tahun lalu bisa menyebabkan kerugian jika dibandingkan pelunasan pada tahun jatuh tempo saat ini.
Melunasi KPR di awal memang bertujuan agar lebih cepat bebas dari tunggakan. Namun hal ini akan bisa menguras dana cadangan. Perlu dipikir lebih lanjut apakah yakin akan membayar lebih cepat? Apakah yakin tidak memiliki kebutuhan pembiayaan lain seperti kesehatan, pendidikan, atau investasi lain? Hal ini harus diperhatikan untuk kepentingan saat itu dan beberapa tahun kedepan. Namun jika yakin mampu mengamankan kondisi keuangan dan bisa memenuhi kebutuhan-kebutuhan lainnya yang cukup besar, dan juga sudah mengetahui konsekuensi dalam pelunasan KPR lebih awal, tidak ada salahnya untuk melunasi tanggungan KPR lebih awal.
