Apakah yang dimaksud dengan "umur rencana konstruksi" dari sebuah bangunan? Agar lebih spesifik, berapakah umur sebuah rumah?
Sensus 2009 di USA menunjukkan umur rata-rata rumah adalah 36 tahun. Rumah-rumah lama (57 tahun) berada di bagian timur laut, sedangkan termuda (20 tahun) berada di Texas.
Tetapi ada banyak pengecualian dari umur rata-rata rumah semacam itu. Misalnya, rumah-kayu kami di Balige didirikan (menurut sejarah mulut ke mulut) jauh sebelum Missionaris Jerman masuk ke Toba, kemudian oranamennya jatuh, lalu dinding dan tiangnya dilucuti pada tahun 2000-an karena tidak ditempati. Menurut berita, rumah (istana) abad ke18 di beberapa negeri Eropah dan Inggris masih bisa dipakai hingga kini. Rumah keluarga Fairbank terbuat dari kayu didirikan di Massachusetts pada 1630an dan masih dipakai hingga kini.
Jadi berapakah umur sebuah rumah?
Saya akan mendekati kasus ini dari deformasi beton bertulang pembentuk rumah masa kini.
Umur bangunan biasanya disebut umur layan. Umur layan bisa diprediksi dengan cara menghitung semua faktor pembentuk deformasi beton, pembentuk keretakan beton dan kegagalan besi tulangan. Umur dari bagian bukan-struktur (seperti atap, ceiling) tidak termasuk didalam pembentuk umur layan karena bagian itu memang wajar diganti secara berkala.
Kenapa beton ter-deformasi, kenapa tidak kembali pada bentuk awal? Karena beton bersifat elastis hanya pada pembebanan singkat. Lagipula tidak ada member sebuah bangunan yang tidak dibebani setidaknya oleh member lainnya. Meskipun secara keseluruhan bangunan itu kelihatan statik, tetapi didalam tubuh tiap member-nya terjadi gaya-gaya yang besar.
Faktor penyumbang deformasi:
- Rangkak (creep), dipengaruhi oleh slump (kadar air, perbandingan air-semen), jenis mineral agregat, kehalusan campuran, suhu dan kelembaban udara saat pengerasan, umur beton saat mulai dibebani, durasi beban tetap (umur rumah), perbandingan luas dan volume beton, perubahan ekstrim suhu.
- Susut (shringkage) disebabkan oleh mengeringnya beton.
Faktor penyumbang keretakan beton dan kegagalan tulang adalah kelebihan beban vertikal (beban dari atas seperti barang, manusia, dan berat bangunan itu sendiri), dan beban lateral (beban dari samping seperti badai, banjir dan gempa.)
Selain itu, ada faktor lain yang rawan, yakni faktor tanah dan air-tanah tempat bangunan itu berdiri. Faktor ini adalah pemegang keputusan apakah konstruksi bangunan yang megah di atasnya akan tetap aman pada umur layannya.
Karena sulitnya menetapkan umur layan itu, maka secara teknis sebuah rumah bisa dikatakan menua jika mulai menunjukkan tanda-tanda kerusakan yang disebabkan hal-hal di atas.
Tanda-tanda kerusakan struktur termasuk ini:
- Pada balok yang dibangun berdasarkan peraturan ACI, tanda awal kegagalan akan terlihat jika ada retak signifikan yang menghubungkan sisi atas dan bawah, atau lengkungan signifikan.
- Slab pada lantai dua, tiga, dst., terlihat melengkung.
- Pada kolom terlihat pengelupasan selimut beton atau retak memanjang atau terlihatnya tulangan besi yang berkarat. Kemiringan kolom bisa menjadi tanda kegagalan fondasi. (Toleransi ketegakan kolom baru adalah 1,5% dari tinggi kolom.)
- Jika dindingnya memikul beban, maka dinding yang terbelah adalah tanda kerusakan yang signifikan.
- Elevasi fondasi menurun tidak seragam. Tanda awalnya muncul pada pintu atau jendela yang tidak bisa ditutup atau dikunci (bukan karena deformasi daun).
Jadi tindakan yang diperlukan pada rumah yang diduga telah mencapai "umur" adalah dengan memeriksanya, lalu memperbaiki atau mengganti strukturnya (jika menunjjukkan tanda kerusakan di atas). Untuk itu, Anda bisa menyewa seorang surveyor bangunan yang berkompeten.
Kennteh J. K. Chan pada konfrensi HKIS 4 March 2000 mengkatagorikan 18.000 bangunan di Hongkong kedalam sebutan tua (old) karena sudah berumur lebih dari 20 tahun. Tetapi dia berkata bahwa tua (old) tidak harus uzur (aged) jika dirawat dengan benar.
Di kota-kota kita juga ada berbagai bangunan tua peninggalan kolonial (Belanda) yang (masih boleh) ditempati.
